خمس سنوات من التطبيق
2 مليار فقط حجم تعاملاته في سوق حجمه 100 مليار!!
الفائدة المرتفعة.. الإجراءات المعقدة.. شروط شركات التأمين أهم الأسباب
خبراء العقارات والإسكان: أسعار مواد البناء عقبة أساسية.. رفعت قيمة كل الشقق

كتبت - سحر إسماعيل: من جريدة المساء

بعد 5 سنوات كاملة من تطبيق نظام التمويل العقاري لايزال تأثيره في سوق العقارات ضعيفا لايتعدي 2% كما يقول الخبراء!!.. فحجم تعاملات التمويل العقاري يتراوح بين مليار وملياري جنيه في سوق عقارات يزيد حجم تعاملاته علي مائة مليار جنيه!!
الأسباب التي حددها الخبراء والمواطنون من أصحاب التجارب في هذا المجال هي تعقيد الاجراءات ونسبة الفائدة المرتفعة التي تزيد علي14% وغموض الفكرة لدي الكثيرين مما يبعدهم عن اللجوء اليها.. بالاضافة للخوف من عدم القدرة علي الانتظام في سداد الاقساط .. كما أن شركات التأمين التي تدخل طرفا في عقد التمويل تتعامل فقط مع الشباب وترفض من يقتربون من سن المعاش!!
حالة واحدة فقط بها طلب متزايد يفوق العرض بكثير وهي شقق المدن الجديدة المقدمة للشباب من محدودي الدخل والتي تدعمها الدولة بعشرة آلاف جنيه للوحدة.. فقد بلغ عدد الطلبات خلال عامين 12 ألف طلب في حين أن المتاح من وحدات لايزيد علي 2200 وحدة!!
الخبراء طالبوا بخفض فائدة التمويل العقاري لتقترب من فائدة القروض العادية أو فائدة شراء السيارات بالتقسيط والتي لا تزيد علي 7%.
محمود سيد أحمد موظف أشار الي انه ذهب لمقر صندوق ودعم التمويل العقاري بمدينة نصر لمعرفة المطلوب منه لشراء شقة جديدة له ولأبنائه بعد ان سمع وقرأ الكثير عن هذا النظام الذي يتيح فرصا كبيرة للشباب إلا أن محاولاته باءت بالفشل ولم يستطع الوصول الي من يشرح له نظام التمويل العقاري خاصة أنه قام بتجهيز الأوراق المطلوبة مؤكداً أن هناك المئات من الشباب الذين تقدموا بطلباتهم منذ أعوام الي صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري التابع لوزارة الاستثمار ولم يحصلوا للآن علي شققهم مما اصابهم باكتئاب.
لذلك فضلت عدم التعاملع بهذا النظام وعلي رأي المثل الشعبي “الجواب يبان من عنوانه”!!
ضائقة مالية
حسن محمود أحمد أعمال حرة أكد ان نسبة الفائدة علي شقق التمويل العقاري مبالغ فيها وتتعدي 13% وتضع المتعاملين بهذا النظام في ضائقة مالية كبيرة وقد يعجزون عن السداد وينتج عن ذلك سحب الشقة منه واعطاؤها لآخر أو التعرض لقضايا قد تؤدي الي السجن.
وهذا ما عاينته مع أحد اصدقائي في تجربة حقيقية له ورأيت بعيني مدي المعاناة وعدم المعرفة الحقيقية بهذا النظام لذلك قد يكون الافضل لمن معه مبلغ من المال ان يضعه في البنك ويحصل من خلاله علي فوائد يسكن بها بنظام الايجار الجديد!! وقد يستفيد اكثر من التمويل العقاري المقاولون والتجار الكبار الذين يتحملون شروطه التي تعجز عنها فئة الشباب!!
أحمد فتحي موظف أكد انه بعد ان قرأ عن نظام التمويل العقاري والتسهيلات التي تقدم للشباب حاول معرفة الكثير عن هذا النظام الذي من المفترض أن يكون بديلا للقروض من البنوك ذات الفوائد العالية.
وبالفعل ذهب لاستطلاع الأمر بنفسه إلا أنه لم يجد أحداً يدله أو يقنعه فآثر السلامة ولم يتقدم خشية أن يقع في فخ الفوائد العالية وعدم قدرته علي الالتزام بسداد المستحق عليه .. مشيرا الي انه لم يجد أحداً من المواطنين يشجعه علي الخوض في هذا المجال!!
منظومة مشكلات
د. علي شاكر رئيس هيئة التمويل العقاري السابق أكد ان منظومة التمويل العقاري بها العديد من المشكلات أولها ارتفاع فائدة التمويل فهي حاليا تتراوح ما بين 12 . 14% وتم رفعها من البنك المركزي والذي فتح الباب لشركات التمويل العقاري لتقوم بدورها دون تفرقة بينها وبين البنوك الأمر الذي حول شركات التمويل العقاري الي بنوك عقارية تعمل في السوق الأولي فقط الذي يخدم محدودي الدخل مشيرا الي ان شركات التمويل العقاري قامت بالاتفاق مع شركات المقاولات بأن تتم عمليات التقسيط عن طريقها وبالتالي هناك تحرك ولكن ليس علي نطاق السوق العقاري كله.
اضاف أننا الآن بعد سنوات من تجربة التمويل العقاري من الصعب تقييم هذه التجربة فالبرغم من أن سوق العقارات كبير الا أن التمويل العقاري يحتوي علي جانب بسيط منه فهل يتخيل البعض أن شركات التمويل العقاري في مصر يتراوح حجم تعاملها بين مليار وملياري جنيه في سوق حجمه لا يقل عن مائة مليار جنيه!!
** هذا إن دل علي شيء فيدل علي أنه لا توجد ثقافة للسوق العقار المصري ولكن الحقيقة لابد أن نقولها وبصراحة فمع الارتفاع الكبير في الاسعار أين الدخول التي تواكب هذه الاسعار؟!!
أشار الي أن نظام التمويل العقاري به مشكلة أخري هي ان شركات التأمين التي تدخل طرفا في التعاقد لا تتعامل إلا مع الشباب حيث يسمح عمره الوظيفي بالسداد وترفض التعامل مع من يقتربون من سن المعاش مؤكدا أن غالبية التعامل والحركة في الدول الاجنبية تتم عن طريق التمويل العقاري الذي يصل حجم التعامل به الي اكثر من 60% بعكس مصر الذي لا يتعدي التعامل بأكثر من 2% فقط لا غير.. موضحا أن من أهم المشاكل أيضاً الخاصة بالتمويل والتي يمكن من خلالها تخفيف العبء عن المواطن وهي أن قانون التمويل العقاري يسمح بالتمويل حتي نسبة 90% من قيمة الوحدة في حين لا يتم التعامل الي عند سقف محدد للتمويل لا يتعدي 70%.. ومن هنا يجب خفض تكلفة الفائدة الي النصف فكيف تكون القروض الخاصة بالسيارات لا تتعدي فائدتها 7% وقروض التمويل العقاري تصل الي 14%؟!
كله إيجابيات
فتح الله فوزي رئيس رابطة المستثمرين العقاريين أكد علي أن التمويل العقاري ينعش صناعة البناء لأنه يزيد من قدرة المشتري مهما كان سعر الفائدة وهذا لا ينفي أننا نطالب بتخفيضها .. مشيرا الي ان نظام التمويل العقاري ليس له جوانب سلبية ولكن به مشاكل مطلوب حلها من أهمها سعر الفائدة المبالغ فيه اضافة الي كثرة الاجراءات.
اللواء مختار قنديل خبير في مجال الاسكان أكد أن الشباب يقع اساسا تحت تأثير ارتفاع اسعار مواد البناء التي أدت بدورها الي زيادة أجور العمال فكل شيء من حولنا يزيد فكيف نتحكم في مثل هذه المشروعات في ظل هذه الزيادة الكبيرة.. ففي نظام التمويل العقاري يختار الشباب منه ما يناسبه لكنه يختار بين شيئين كل منهما مر!!
قواعد وشروط
مصطفي الحيوان رئيس صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري : أكد نجاح تجربة التمويل العقاري منذ بدايته سنة 2003 حتي الآن وليس كما يدعي البعض بأنها تجربة فاشلة.. فلا يوجد تعقيدات بل ان هناك تبسيطا في اطار الحدود المسموح بها.. ونحن كصندوق نقدم الدعم الذي لا يرد لمستحق الدعم بعد اسيتفاء الاجراءات المطلوبة والتي ليس بها أي نوع من التعقيد فالمطلوب فقط بطاقة شخصية وشهادة دخل وقسيمة زواج ثم نقوم بعمل دراسة للتحقق من صحة هذه البيانات وتكون الموافقة طبقا للقواعد والشروط المتفق عليها ويصبح بذلك الصندوق وسيطا بين المواطن وجهة التمويل مشيرا الي ان كثرة الشكاوي تأتي من منطلق أن الضوابط دائما مرفوضة من قبل الكثيرين رغم ان الواقع يؤكد ان الضوابط يجب ان تكون أقوي بكثير لكي يصل الدعم لمستحقيه.
اضاف ان المشكلة الحقيقية هي ما نتعرض نحن له الآن فالوحدات التي حصل عليها الصندوق قليلة بالمقارنة بالطلبات التي تقدم بها المواطنون لذلك لا نقدر علي تلبية كافة الاحتياجات وعلي سبيل المثال تم عمل حصر للطلبات التي تقدمت منذ يناير 2006 حتي نهاية 2007 والتي بلغت 12 ألف طلب بالقاهرة فقط دون باقي المحافظات الاخري حيث تمت الموافقة علي حوالي 2200 وحدة فقط بمشروعي أكتوبر والشروق لذلك فالباب مغلق لأي طلبات جديدة الآن.
اشار إلي أن العديد من المشاكل تأتي عن طريق عدم التزام الجمهور بالسداد أو أن يتم رفض الملف لاسباب مثل تحريات البنك فتتم اعادة الملف من جديد لكي يحل محله آخر ومن هنا يعتقد الطالب أن هناك تقصيرا أو تعقيدا في الاجراءات من وجهة نظره موضحا ان الصندوق يتعامل مع محدودي الدخل بنظام سداد علي 20 عاما بفائدة متناقصة 12% بحد اقصي 75ألف جنيه اضافة الي ال 10 آلاف جنيه دعمه مقدما من الدولة لمحدودي الدخل.
أما التعامل مع الفئات الاخري فهي بفائدة تصل الي 14% بحيث لا تزيد نسبة التمويل علي 70% من قيمة المشروع علي اقساط تسدد من 15 إلي 20 سنة أيا كان الدخل الذي يقدمه المواطن ولكن الشروط تختلف من الشركات الي البنوك ولكنها متقاربة.